【17年分分析】土地家屋調査士試験の近年の傾向まとめ｜合格に必要な能力はこう変わった

「最近の土地家屋調査士試験は難しくなった」

これから受験を考えている方や、独学で勉強を始めたばかりの方から、よくこのような相談を受けます。

結論から申し上げますと、合格率自体は8〜9％で推移しており、数字の上では変わっていません。

しかし、現役の調査士として近年の問題を分析すると、明らかに「合格に必要なスペック（能力）」が変わっていることは間違いありません。

一言で言えば、昔のような「丁寧な作図」よりも、「圧倒的な事務処理能力（スピード）」と「現場対応力」がないと、土俵にすら上がれない試験になっています。

本記事では、現役の土地家屋調査士である筆者が、直近17年分の出題傾向と実体験データを踏まえ、独学のテキスト学習だけでは陥りやすい「罠」について解説します。

なぜ「難化した」と言われるのか？合格率の裏にある真実

まず、前提として近年の合格率は例年8〜9％程度で安定しています。しかし、ここには数字には表れない「競争の質の変化」があります。

最大の要因は、「複素数計算の普及」です。

一昔前までは、複素数（関数電卓の特殊機能を使った計算手法）は「知る人ぞ知る裏技」のような扱いでした。しかし現在は、予備校やネット情報により「使えて当たり前」の技術になっています。

受験生全体の計算レベルが上がった結果、出題者側はどうしたか？

「そんなに簡単に解けるなら、計算量をもっと増やしてやろう」

このように対抗してきたのです。つまり、現在は「複素数を使ってもギリギリ終わるかどうか」というレベルの膨大な計算量が課されるようになっています。

【現役プロが分析】近年の出題傾向にある「3つの変化」

では、具体的に試験のどこが変わったのか？近年の傾向には明確な3つの特徴があります。

1. 計算量の増加と「複素数前提」の出題

先ほども触れましたが、現在の試験において複素数は「チート技」ではなく「標準装備」です。

土地の計算問題では、従来の「正弦定理・余弦定理」などを一つずつ組み立てる解き方では、物理的に時間が足りない（解ききれない）ケースが増えています。

また、計算量が多すぎるため、一般的な関数電卓ではメモリー数が足りなくなることさえあります。これから電卓を用意する方は、メモリー機能が豊富な機種（Canon F-789SG一択です）を選んでください。

2. 「組み合わせ」と「実務寄り」のひっかけ

最近の問題は、シンプルな「地積測量図を作成せよ」といった問題はほとんど出ません。

• 複雑な組み合わせ：「滅失登記」＋「表題登記」を同時に処理させるなど、パズルのような思考力が求められます。
• 実務的な知識：例えば「所有権証明書を添付する」と書くのは簡単ですが、「具体的にどの書類がそれに当たるか？」を選ばせるニッチな問題が出題されます。

私は実務経験8年以上ありますが、実務を知っていると問題文の状況がスッと頭に入ってきます。逆に言うと、問題文自体が「実務を知っている人向け」の書き方になっているのです。

実務未経験の方（特に独学の方）は、この「現場の空気感」を掴むのが難しく、重要な論点を見落とすリスクがあります。

3. 記述式における「読解力」重視

計算だけでなく、「国語力」も試されています。

• 建物：問題文が長文化・複雑化しており、不動産登記法の正確な知識がないと読み解けない（足切りにかかる）構成になっています。
• 土地：形状が極端に複雑で立式が難しいか、あるいは立式は簡単でも計算量が異常に多いか、どちらかのパターンで攻めてきます。

どちらにせよ、「申請書を2枚書かせる」などして物理的に時間を奪いにくるのが近年のトレンドです。

論より証拠：記述式の出題傾向（過去17年分）

私が分析した過去17年分の出題データをご覧ください。「単調な問題」がいかに少なくなっているかが分かります。

【建物】記述式の出題内容

上記は過去17年分の出題内容です。ご覧のとおり、「建物表題部変更登記」が頻出の傾向にあります。

「表題登記」単体の出題もありますが、その場合でも変更登記が絡むような複合パターンが多いのが特徴です。

また、区分建物は数年に一度のペースで出題されます。区分建物は通常の建物よりも構造が複雑なため、例年、区分が出た年は全体の合格点（平均点）が下がる傾向にあります。

【土地】記述式の出題内容

土地に関しては、圧倒的に「分筆登記」の出題頻度が高いです。
表を見てわかるとおり、単なる分筆だけでなく「地積更正＋分筆」や「一部地目変更＋分筆」など、他の登記と組み合わせるパターンが基本となっています。

独学のテキスト学習だけでは「詰む」理由

独学で頑張る方を否定するつもりはありませんが、市販のテキストだけで学習していると、どうしても対応できない壁がいくつかあります。

① 民法の「出る範囲」が分からない（玉石混交）

「民法は宅建のテキストで勉強すればいい」という話を聞きますが、これは半分正解で半分間違いです。

宅建の民法には、土地家屋調査士試験では出ない論点（債権など）が多く含まれています。調査士試験の民法は、実務に関連する「総則・所有権・相続」の3分野に圧倒的に偏っています。

この取捨選択を間違えると、出ない分野に時間を費やすことになります。

② 「説明しなさい」系問題の対策不足

近年、「筆界特定とは何か説明せよ」「区分建物の定義を述べよ」といった記述（論述）問題や穴埋め問題が定着しています。

これらは出題範囲がバラバラで対策しにくく、しかも国語力が必要です。
過去問の丸暗記では対応できないため、基礎知識をがっちり固めておく必要があります。

③ 調査士法を捨ててしまう

「たまに出ない年があるから」といって調査士法を捨てる人がいますが、これはNGです。
調査士法は範囲が狭く、問題も簡単だからです。難問の2.5点も、簡単な調査士法の2.5点も価値は同じ。ここは確実に拾うべきポイントです。

2026年合格への対策戦略「初見対応力」を磨け

では、難化した試験に対応するにはどうすればいいのか？
重要なのは、「見たことがない問題（初見問題）」への対応力を磨くことです。

民法は深入りしない

民法は「過去問レベル2問＋変化球1問」という構成が多いです。この「変化球」のために膨大な範囲の民法を網羅するのは非効率です。民法は頻出分野（総則・物権・相続）で切り上げ、記述式の対策に時間を使いましょう。

「答練・模試」で最新トレンドを浴びる

これが最も確実な対策です。
予備校の答練（答案練習会）や模試は、プロの講師たちが「今年の出題傾向」を分析して作っています。

「独学だから予備校は関係ない」ではなく、「独学だからこそ」答練だけは受けて、最新の武器を手に入れておくべきです。

まとめ：今の試験は「情報戦」です

ここまで読んで「やることが多すぎる」と感じた方もいるかもしれません。
ですが、近年の土地家屋調査士試験は、やみくもな努力では絶対に突破できません。

近年の土地家屋調査士試験は、才能や地頭の良さだけで受かる試験ではありません。
「正しい道具（複素数対応の電卓）」と「正しい訓練（最新傾向の答練）」を選んだ人が勝つ、情報戦の側面が強くなっています。

「過去問は完璧にした」という自信がある人ほど、本番の「初見問題」でパニックになりがちです。
今のうちに「失敗」を経験し、修正しておくことが、合格への最短ルートです。