土地家屋調査士試験ではよく出題される地目変更登記ですが、実務ではどのように手続きを進めていくのかと聞かれると答えられない人もいると思います。
未経験者だったら当然ですよね。私もそうでした。テキストの知識だけでなく、実務的な知識もあれば問題がスムーズに解けると思うので今回解説していきたいと思います。
地目変更登記とは？
そもそも地目変更登記とは何でしょうか？その名の通り、土地の地目（種類）を変えることですね。
んなもん知っとるわ！って感じですね。そのままですｗ土地の売買とか、銀行から融資を受ける場合に土地に抵当権をつける時などに行われますね。
今からちゃんとした契約をするから、謄本と現地の状況を同じにしておきなさいよ、ということです。地積更正や分筆が一緒に行われることもあります。
情報収集
毎度のことですが、どんな登記であってもまずは情報収集です。法務局にある謄本や図面を集める作業ですね。申請する土地を間違えたら大変なことになります。
地目が田や畑の場合の手続きだとちょっとめんどくさいですね。これは後で説明します。
現地調査
地目変更登記の場合の現地調査は写真撮影のみです。
・・・そんだけかい！って感じですが、そんだけです。簡単でしょ？こんな写真を撮ります。
はい。ただの家の写真です。家が建っているということはその土地の地目は「宅地」になりますね。だからこの写真がベストということになりますね。
雑種地だったらこんな感じですね。
土地一帯が駐車場として利用されているなら、地目は雑種地です。雑種地なら更地の状態でもいいんじゃないの？と思われるかもしれませんが、具体的な用途がハッキリとした段階で地目変更登記をしますね。宅地を雑種地にしたいならせめて、砂利を敷いてロープで区画する程度の工夫は必要ですね。
こんな感じでまずは現地に行って写真撮影です。5分で終わります。
申請手続き
地目変更の申請手続きはめちゃくちゃ簡単です。オンライン申請の場合で説明しますね。
- 申請書を作る
- 調査報告書を作る（ここに写真を載せます）
- 委任状などの書類をスキャンする
- ネット経由で申請する
- 登記が完了したら登記完了証が発行される
調査報告書とは現地の状況を登記官に詳しく説明するためのレポートみたいなものです。詳しくはこちらの記事に書きました。
最近は費用の節約のために素人の方が自分で登記するパターンがあるみたいですね。地目変更登記くらいだったら誰でもできると思いますよ。ただし、現在の地目が「田」「畑」の場合は一筋縄ではいかないですね。
「田」「畑」の場合は農地転用許可証を添付情報として法務局に提出する必要があるんですよね。
農地転用許可証というのは、「田んぼを宅地に変えても良いですか？」とか「畑を雑種地に変えても良いですか？」という許可申請を農業委員会に出した後、許可されればもらえる書類のことです。
地目変更登記は申請義務のある登記です。分筆や合筆と違って、土地の利用状況が変わったら法務局に教えないといけないんでした。
これは地目が田や畑でも同じなのですが、そもそもこれらの用途を変更する前に農業委員会の許可をもらわないといけないのです。自分の土地なのに許可が必要なんておかしいと思うかもしれませんが、そのように決まっているのです。
田や畑は日本の食料自給率を上げるためにかかせない土地なので闇雲に家を建てられたら困るからですね。このあたりの知識は宅建のお勉強をすると少し詳しくなりますよ。
地目変更登記の費用と時間
地目変更登記は大体3万～くらいですね。そんなに複雑な登記ではないので他の登記と比べれば安めかもしれません。登記完了までの日数は申請日から10日くらいですかね？管轄する法務局によって変わりますが、田舎の暇な法務局だったら翌日に登記が完了することもあってビックリしますｗ
ちなみに地目変更登記は建物表題登記と同時に申請することが多いです。
雑種地だった土地を購入した人がそこに家を建てて、ローンを組む時にまとめて登記をするんですよね。建物表題登記については別の記事で解説しています。
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