【土地家屋調査士のお仕事】建物表題登記ってどうやるの?

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家を建てたら建物表題登記をします。その登記を行っているのは土地家屋調査士なのですが、一般の方は各種手続きは不動産会社にお任せしていることが多いので、いつの間にか登記もされてた…ということもありますね。

最近ではインターネットで自分で調べて建物表題登記をしてしまう強者もいます。複雑な形状でなければそこまで難しい手続きじゃないので出来ないこともないと思います。

今回は建物表題登記の申請手続きについて解説していきます。(※調査士が委任された場合です)

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情報収集

建物表題登記の場合は新築なので建物に関する登記がないですよね。当然、法務局で謄本はとれません。なので、家が建っている土地の謄本を入手します。

たいていの場合は家と土地の名義人は同じなので、本当にその土地の上にその人の家が建ったのかを確認できるわけです。他にはゼンリンなどの住宅地図や字図(地図)などは一応取っておきます。場所の確認ですね。

登記の消し忘れがないかを確認

その土地の上に他の建物の登記が残っていないかなども一応チェックしておきます。家がなくなったら建物滅失登記をして法務局の記録から消す必要があるのですが、たまにその登記手続きをせずに放置してしまっている人がいるんですよね。

土地の地番が1番だったら、新築の家屋番号(=建物のナンバーみたいなもの)は1番になります。そのままですね。もしも、消し忘れた建物の登記があって、その家屋番号が1番だったらどうなるでしょう?

この場合は1番はすでに使われているので1番2になります。

せっかく家を建てたのに「2番」というのは何だか気持ち悪いです。なので他の建物の登記が残っていないかを事前に確認しておくのです。

書類集め

建物の場合はまずは資料を集めます。具体的には…

  • 検査済証
  • 建築確認済証
  • 建築図面
  • 工事完了引渡証明書

などですね。検査済証と建築確認済証は申請する時に添付情報として提出します。建築図面は現地調査や実際に図面を描く時に使います。工事完了引渡証明書というのは家を建てた業者さんに「わが社が家を建てましたよ~」という証明をしてもらう書類です。実印をついてもらうので印鑑証明書もセットでもらいます。

全て新築した家の所有権を証明するものです。土地家屋調査士試験だと「所有権証明書」と書きますね。

これらの資料は業者さんがもっているので、集めるのにちょっと時間がかかります。最初の段階で業者さんに連絡をして手配をしてもらっておくとスムーズです。

現地調査

建物の現地調査ではまずは、建築図面と実際の家の形状、位置や長さが合っているかを確認します。メジャーやレーザー距離計などを使います。

他には吹き抜けがないか、床面積に参入しない部分などをチェックしていきます。素人の方が間違えやすいのはベランダや出窓あたりですかね。これらは建築図面では床面積としてプラスされていますが、登記をする場合はマイナスしないといけないんですよね。

あとは外壁から建物までの距離をメジャーで測ります。図面を描くときに必要になるんですよね。

距離の取り方はこんな感じです。最低3か所はいりますが、縦縦縦ではだめです。縦縦横または横横縦のように測らないと配置ができません。実際の建物図面を見てみると分かります。

距離が測り終わったら建物の写真を撮ります。必要な部分は…

  • 外観
  • 屋根
  • 水回り
  • 室内(3か所程度)
  • 吹き抜けや出窓など
  • ベランダ

このあたりですね。無駄に多めに撮影してもいいです。あとから必要なものだけを選べばOK。

各階平面図・建物図面を描く

現地調査が済んだら図面を描いていきます。調査士の場合はプロ用のCAD(アイサンなど)で描いていきますが、素人の方は持っていないと思うのでフリーソフトのJWCADあたりを使うみたいですね。

慣れれば1時間もあれば終わります。実際に印刷をして間違いがないかをチェックしたら完了です。

書類の作成

あとは必要な書類を作るだけですね。

  1. 申請書を作る
  2. 調査報告書を作る(ここに写真を載せます)
  3. 委任状や検査済証などの書類をスキャンする
  4. ネット経由で申請する
  5. 登記が完了したら登記完了証が発行される

こんな感じです。図面を描く~申請までは早ければ3時間程度で出来ると思います。

建物表題登記の費用

建物表題登記は割と高額です。相場としては一棟で10万円前後です。この費用が高すぎる!ということでご自分で登記する人が多いみたいですが、素人の登記に関しては登記官はあまり推奨していませんね。

というのも、土地家屋調査士以外の登記の申請だと間違いなく現地調査が入ります。登記官が実際に現地を見て図面や申請書と相違がないかを確認する必要があるんですよね。

土地家屋調査士が代理で申請している場合はプロの仕事ということで信用があるので現地調査が入ることはほとんどないですね。マンションの表題登記くらいでしょうか。

不動産登記法の知識が無い方が建物表題登記をすると間違いなくミスがあります。一発で通したら大したもんです。なので何度も補正をすることになると思いますが、根気がある方はやってみる価値はあります。ただ、何度も補正をくらうと「調査士にお願いしてください」と言われることも多いです。

というわけで今回は建物表題登記の説明でした。大体のイメージはつきましたか?この登記は現地での作業は大したことはないのですが、業者や銀行の担当者との連絡や書類の受け渡しがめんどくさい仕事ではありますね。報酬が高いのでオイシイですがw

地目変更登記と合わせて行われることがあるのでそちらも一緒に読んでみるといいかもしれません。

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