この記事では、土地家屋調査士の「儲かる話」だけではなく、現場・交渉・経営の泥臭い現実までまとめます。
「資格さえ取れば人生逆転。自由で高収入な士業ライフが待っている」
そんな大手予備校のパンフみたいな綺麗事を信じているなら、先に言っておきます。それは半分ウソです。
現場で泥にまみれ、境界立会で罵声を浴び、それでも経営者として数字を追う。
その中で見えてきた土地家屋調査士の“超リアルな現状”を、良い面も悪い面もまとめます。
- 土地家屋調査士は「法律家」というより現場×交渉×経営の仕事
- 年収1000万は可能。ただし売上ではなく“手残り”を作る経営が前提
- 現場はきつい。だからこそ生き残れば椅子が空いている（ただし営業力は必須）
- 読み終えた時点で「挑戦する」か「撤退する」かが決まる
この記事を読み終えた時、あなたには「挑戦する」か「諦める」かの二択が残ります。
中途半端に入って後悔する人を減らすために、あえて厳しい現実を先に出します。
「金持ちになれる」は嘘か？年収と報酬の残酷な内訳
受験生が一番気にする「年収1000万円」。結論から言うと可能です。
ただしそれは「売上（年商）」ではなく、経営戦略の結果として“手残り”を作れるかで決まります。
土地家屋調査士は、高額な測量機器・車両・CAD・保険などを抱える設備産業です。
売上が上がっても、固定費と外注費が膨らめば、手元には残りません。
稼げる調査士（利益が残る）に共通すること
- 固定費（事務所・リース・人件費）をコントロールできる
- 機器とCADを使いこなし、できる範囲を“内製化”できる
- ハウスメーカー・不動産へ「価値提案」できる（営業力）
食えない調査士（手残りが消える）にありがちなこと
- 見栄で固定費を上げ、毎月の支払いで首が締まる
- 現場が嫌で安易に人を増やし、人件費が利益を食う
- 下請けばかりで価格競争に巻き込まれ、単価が下がる
「年収1000万」のリアル（売上推移と手残り）を先に見たい人は、こちらへ。
合格・独立開業までのロードマップ
「やめとけ」と言われる理由。現場の泥臭さと肉体的限界
ネットの「土地家屋調査士はやめとけ」の正体は、仕事のイメージと現実のギャップです。
法務局相手の「きれいな法律家」を想像して入ると、ほぼ確実に折れます。
真夏の炎天下で草をかき分け、道なき斜面を登り、隣地から門前払いされる。
それでも境界立会は逃げられない。これが日常です。
境界立会は「人間×人間」です。
理屈が通じない相手を前にしても、冷静に粘り強く合意形成できるかが勝負になります。
土地家屋調査士の「適性」最終チェック
- 真夏の現場で1日動き回れる体力があるか？
- 感情的な隣接者にも冷静に粘り強く交渉できるか？
- 測量ミスで損害賠償のリスクを背負う覚悟があるか？
適性の話は、こっちでさらに踏み込みます。
30代・50代・女性。それぞれの「壁」と突破口
年齢や性別で、ぶつかる壁の種類が違います。ここを誤解すると遠回りします。
50代・60代未経験：最大の壁は「試験」ではなく「修行先」
- 合格しても、実務を教えてくれる環境がないと詰む
- 独立より先に「誰から学ぶか」を確保するのが最優先
女性調査士：体力面のハードさはある。ただ“武器”にもなる
- 体力勝負の現場は正直きつい（ここは綺麗事なし）
- 一方で、丁寧さ・説明力・信頼構築は強い武器になる
将来性はあるのか？AI不安と「受験者数回復」の真実
「AIで仕事なくなる？」「将来性ない？」は、相談でも検索でも多いです。
ただ、現場の実態を知ると、少なくとも現時点でAIが単独で仕事を完結させるのは難しいのが分かります。
AIが“仕事を奪い切れない”理由
- 官公庁の運用：印鑑・対面・紙…運用がアナログすぎて自動化の壁が厚い
- 現地条件：障害物・地形・精度要件で、人の判断と補正が要る
- 境界は感情：合意形成は人間同士の交渉で、AIは代替できない
さらに、受験者数は令和2年を底に回復傾向です。
ただし、ここで勘違いしないでほしいのは「受験者が増えた＝競争激化で詰む」ではなく、引退（高齢化）の方が早いという点です。
受験者数が回復しても、ベテランの引退スピードに追いつかない。
需要があるのに供給が減る歪みがある。だからこそ、生き残れる人には椅子が空いています。
受験者数の推移は、ここで数字ベースでまとめています。
参考：土地家屋調査士の受験者数推移（直近5年）｜将来性と“超リアルな現状”
結論：あなたは「挑戦」すべきか、今の生活を守るべきか
土地家屋調査士は、楽をして稼げる仕事ではありません。
泥を被り、頭を下げ、それでも自分の足で立ちたい人間だけが生き残れる世界です。
逆に言えば、ここまで読んで「それでもやる」と思えたなら、あなたは素質があります。
あとは、やり方（戦略）を間違えないだけです。
よくある質問（FAQ）
Q.「食えない」と言われるのは結局なぜ？
単価は出ます。ただ、リース・人件費・外注費で溶かす人が多い。加えて営業しないと仕事が増えないので、手残りが消えます。
Q.未経験でも独立できますか？
「合格→登録→いきなり独立」より、まずは修行先（教えてくれる人・場）を確保するのが現実的です。
Q.AIで仕事はなくなりますか？
官公庁の運用、現地条件、境界の合意形成など、AIが完結できない壁が厚い。むしろ道具として使う側が強いです。
Q.結局、向いてる人はどんな人？
体力よりも、感情的な相手にも粘り強く合意形成できるかが重要。適性を具体的にチェックしたい人は、下の記事で確認してください。
→ 土地家屋調査士に向いている人・向いていない人
Q.独学と予備校、どっちがいい？
ただし、働きながら・短期合格狙いなら予備校の方が現実的になりやすいです。結論込みで整理した比較は下の記事へ。
→ 土地家屋調査士の予備校比較（結論あり）